Portfelli kokkuvõte 2021

Alles oli 2019 ja juba on 2022, ja raske öelda, kuhu kõik see aeg kadus. Aasta oli tihe ja tehtud sai meeletult palju ning vahelduseks peab järgmise aasta kalendrisse aega planeerima puhkamiseks, mitte tegutsemiseks.

2021 möödus tõeliselt särava rahatarkuse tähe all. Kui eelmine aasta oli näha, et investeerimishuvi kerib vaikselt ülespoole, siis see aasta on kõik kuum olnud – nii börs, kinnisvaraturg, krüptomaailm kui minu postkast. Samas, eks nagu eelmisel aastal, peab kurtma, et mul on digimaailmas tegutsemisest jätkuvalt villand ning eks veidi rohkem sai inimestega kohtuda, seegi hea.

Väljas käimisega oli juba parem seis – spa ja restoranid olid juba avatud, kinos käimisega ikka veidi kehvasti, aga äkki enne aasta lõppu veel jõuab. Riigist välja ei jõudnud kahjuks. Noorem laps saab jaanuarist osaajaga hoiukoha, mis tähendab, et tekib vahelduseks veidi aega iseendale ja rahus ja vaikuses mõtlemiseks. Lubasin taaskord jaanuarist aprillini mõned tunnid nädalas käia koolis majandusest rääkimas, saab jälle värskendada teadmisi, et mida noored arvavad ja mõtlevad rahast ja investeerimisest.

Ettevõtluslainel oli aasta tormiline, mõjutegureid ilmselt mitmeid. Sain jaanuaris pärjatud Investor Toomase poolt Aasta investori tiitliga töö eest investeerimiskogukonna arendamisel, ning see lükkas käima korraliku ralli. Aasta jooksul sai tehtud mitu lisatrükki ‘Kuidas alustada investeerimisega raamatut‘ ning sügisel jõudis rahatarkus sinnamaani, et isegi teles oli mitu rahatarkuse saadet. Kirjutasin ka Äripäevale aasta lõpus, et investeerimisbuumist oleme jätkuvalt veel kaugel, aga tõeline rõõm on näha, et asjad pärast 10a kogukonnas tegutsemist vaikselt õiges suunas liiguvad.

Aasta kokkuvõttes, ilmselt keskmiselt korra nädalas käisin mõnes ettevõttes rahatarkusest rääkimas (ja jätkuvalt rõõm, et on üha rohkem tööandjaid, kes töötajatele rahatarkust tahavad jagada), olen aasta jooksul Instagramis vastanud mitu tuhat (päriselt) küsimust ning seekordne Naisinvestorite klubi 7. sünnipäevakonverents tõi ainult rõõmu, milline vägev kogukond on üles ehitatud ja kuidas inimeste elud paremuse poole liikuma hakkavad kui rahaasjade üle veidi vähem muretseda vaja on.

Viimased kuu aega olen peamiselt päkapiku rollis olnud, kinkekaarte vormistanud ja raamatuid välja saatnud – mul on hea meel, et WW Print kirjastus on ilusti käima läinud ja taaskord paljud inimesed oma jõulupakkidest rahatarkust erineval kujul leiavad. Eks on olnud ka õppimise aasta, mida rohkem kõike on, seda rohkem peab õppima süsteeme looma, delegeerima, värbama, koostööpartnereid leidma jne. Ma siiamaani ei usu, kuidas kirjastamises asjad nii aeglaselt käivad, aga see ongi võimalus endas vist kannatlikku meelt arendada.

Olen see aasta, ma arvan, et väga suure arengu ettevõtjana läbi teinud. Müüginumbrid on enda ootuseid ületanud, tekib lausa mõttekoht, et milliseid eesmärke 2022. aastaks seada. Kogu aeg arvan, et mõtlen siin suurelt, aga mida rohkem ise asju juurde õpin, seda rohkem saan aru, et mõtlen veel väikselt 🙂 Aga see väikselt mõtlemine on ka väga tore, sest aasta on mind viinud kokku tuhandete inimestega ja eks see on rõõm ja privileeg teha igapäevaselt asju, mida naudid.

Eelmine aasta mõlgutasin mõtteid, et kas kaaluda koduvahetust ja hoidsime aasta jooksul silmad lahti. Juhuste kokkulangemisel ja pärast pikka kaalumist tegime ära otsuse, et võtame maja ehituse ette. Lohutame ennast peamiselt sellega, et teised inimesed on majad ehitatud saanud, küll saame siis ka meie. Hilissügisel leidsime krundi, mis suurema osa meie nõudmisi täitis (jah, ikka Kristiines!) ja lähiaastad siis ilmselt ehituse ettevalmistuse ja läbiviimise tähe all lähevad. Hetkel on elevus ja paanika pooleks, aga no muidu äkki hakkaks igav?

Portfelli koha pealt tunnetan, et mida kauem tegutsen, seda paremaks läheb – ajaga tekib üha suurem kindlus oma otsuste suhtes ja teisalt ka enesekindlus, et valed otsused ümber mõelda, isegi kui see tähendab kahjumite realiseerimist. Kuigi see aasta tootluselt oli super, siis vastukaaluks ka kahjumit realiseeritud rohkem kui muidu, vee all olevate asjade suhtes kannatus lühemaks jäänud. Kindlasti huvitav strateegiline ümbermängimine laual olnud, krundi ostuks pangalaen variant ei olnud (kuna mul oli just vanemahüvitis lõppemas), ja raha tuli osaliselt portfellist ja osaliselt eralaenudest.

Sain seega päris eluliselt testida seda, mis positsioonid on armsad ja millised pole kui kuuekohaline number portfellist kuu ajaga kätte oli vaja saada. Põnevuse puudumise üle kurta kindlasti ei saa ja eks aasta nii tihe ongi olnud, et blogisse vaid kaks postitust jõudnud, eks järgmise aasta eesmärgiks peab panema vähemalt kolm!

Laenud

Ilmselt koroona tagajärjel kõige suurem raputus on olnud ühisrahastuse maailmas. Üha suurenev reguleerimise laine ning teisalt üha suurema surve all olevad intressinumbrid tähendavad, et nagu paljudel, on ka minul ühisrahastuse osakaal portfellis vähenenud. Mingil määral mõjutas olukorda ka pensionireform, sest näiteks Omarahas maksti väga palju laene tagasi (ja sama oli näha ka Mintoses olevate Eesti laenukontorite puhul). 

Aastalõpuseisuga moodustab ühisrahastus Mintose ja Omaraha näol netoportfellist vaid 11%, ning erilist tõusu siinkohal näha pole, pigem isegi kannan laekuvat raha jooksvalt muudkui välja, et mujale suunata. Varksi kinni jäädud raha kandsin portfelliarvestuse excelis aasta keskel täielikult maha ja üllatun meeldivalt kui sealt midagi veel tagasi tuleb.

Teisalt, laenud portfellis siiski olulisel kohal. Kõige suurem üksik laenupositsioon Planet 42-le antud, laenuäri ise aga esindatud Creditstari võlakirjade kaudu. Portfellist käisid läbi aasta jooksul Mogo börsivõlakirjad (mis küll krundiostuks realiseeritud said) ning näpuotsaga on ka Iute võlakirju. 

Eks see mõnel määral ühisrahastusele veidi kirstunaelaks, et kui summad veidi suuremad, siis lihtsam korraga suurem pilet võtta mõne võlakirjaga kui käia igapäevaselt ühisrahastuses summasid keerutamas. Eeliseks ka fikseeritud intress, ja kui sama ettevõtte portfelli võtmisel variant teha seda läbi Mintose või läbi võlakirja, siis selgelt viimane saab eelistuse.

Rahavoog investorina mulle jätkuvalt südamelähedane. Rekordiliste inflatsiooninumbritega on keerukas portfelli struktureerida, et mis osakaal laenudesse panna, eriti kui vastupidiselt võimalus ise laenu sisse võtta, et portfelli võimendusega kasvatada.

Selge see, et hetkel kaotavad need, kellel häid laene ei ole. Isegi halbade laenude omamine on nii kõrge inflatsiooniga keskkonnas vähem kahjulik kui muidu, eeldusel, et sissetulekud hinnakasvuga kaasa sõidavad.

Aktsiad

Baltikumi ipodroomi ja laulupeo nalju on see aasta nii meeletult palju olnud, et isegi ei oska siia midagi uut juurde lisada. Aasta jooksul sai usinalt märkimistel osaleda, küll ühe ja küll mitme kontoga. IPO esimese päeva hüppeid oli toredaid ja kes ikka kurdab tasuta raha üle. Kuigi, mahud olid väikesed ja igasuguseid pisikesi positsioone ei ole plaanis portfellis hoida, seega müüki nad tihti ka läksid.

Kõige suurem liigutus oli ilmselt sügisel korraks täielikult balti börsilt väljumine. Vajadus oli praktiline, raha krundi tehinguks, ning eks oli päris palju mõtlemist, et mis osa portfellist letti läheb. Liisk langes baltikumile ja ajastuse üle kurta ei saa – hakkasin müüma just siis kui pensioniraha vabanemise tõusulaine oli ja päris tipule pihta ei saanud, ent paljust ilma ei jäänud. Müüki läks päriselt kõik baltikumist, isegi mu esimene ja kõige lemmikum pikaajaline positsioon – Kaubamaja. 

Nüüd muidugi on keerukas otsustada edasiseid samme, sest kuigi vaba raha on, ja isegi tahaks portfelli uuesti baltikumi lisada, siis no käsi ei tõuse ostma sellistelt hinnatasemetelt. Aga kõik mis on kallis võib muidugi veel kallimaks minna ja imeodavaid ostukohti loota ei tasu. Hetkel on ainsana baltikumist portfellis Hepsor väikse tükina sees, mis IPO-l märkisin ja veidi hiljem juurde korjasin. Peamiselt tasakaaluks sellele, et Liveni positsioon portfellis, ehk siis võiks kaks sümpaatset arendajat kõrvuti olla.

Rõhk see aasta veidi rohkem USA börsil olnud, sest suur volatiilsus on ka kauplemiskihule korralikuks sütikuks. Mitte, et ma üldse hea kaupleja oleks, aga viimasel ajal on piisanud loogikast, et kui börs üks päev kukub 2%, siis osta ja küll ta paari päevaga tagasi tõuseb ja nii on. Praegu veidikene vindumist küll aasta lõpus, sest eks turuosalised segaduses. Inflatsioonihirmus keegi raha kontol hoida ei taha, samas keegi ka midagi kallist osta ei taha, nõiaring. Keskpangad intresse ka tõsta eriti ei taha, ehk kokkuvõttes mitte aktsiad pole kallid vaid raha on odav ja kõige valusam on nendel, kes ei ole turgudel juba sees.

Kuna kallilt osta ei taha, aga rahas olla ka ei taha, siis kõige lihtsam psühholoogiliselt on olnud muudkui indekseid portfelli korjata. Paned paika, et iga kuu või nädal ostad ja ongi kogu strateegia. Turg muudkui ronib ja ohkama võtab, aga mis teha. Teetähisena huvitav ümmargune number saabus, et teine ja kolmas sammas kombineeritult ületasid siin aasta lõpus 50k piiri, ei ole see pensionivara nii kribu midagi kui järjekindlalt tööd teha ja indeksi võlusid nautida.

Kinnisvara

Aasta lõpus oli meil päris korralik arutelu oma kinnisvarapundiga, et mida oma portfelli kohta siis arvata. Turg muudkui jookseb eest ära ja hinnalangust kinnisvaras ma ei näe, ronivad need hinnad veel (võib-olla küll veidi aeglasemalt).

Kokku jõudsime 8 korterini. Lihtsalt ajast jäi puudu, et rohkem portfelli kasvatada, siht oli tegelikult 10. Iga korter muidugi oli jälle natukene kallima hinnaga, nagu tõusvale turule kohane. Kui 2a tagasi oli 70k eur maksev Mustamäe kahetoaline megakallis, siis nüüd vaatad kuulutusi juba sellise pilguga, et kui alla 85k letihind, siis see pigem odav ja kui veidi alla saaks, siis “poleks hullu”. 

Üürihinnad veel ei ole piisavalt järgi tulnud aga küll jõuavad need ka, see pikaajalise portfelliehitamise võlu. Samamoodi nagu börsi puhul, on eelis neil, kes juba turul sees – olemasoleva kinnisvara turuhinna kasv teeb LTV-d muudkui ilusamaks laenulepingutel ja sellise inflatsioonitasemega on lausa ebamõistlik mitte laenu võtta. Peaksime jaanuaris Toomase konverentsil oma kinnisvarapundi seiklustest rääkima ka, eks näeb, kas jõuab nr 9 ka selleks ajaks portfelli lisada.

Laias laastus tundub, et meil süsteem paika loksunud. Valikuid teeme üha kiiremini, üürnikega aeg-ajalt pisimuresid aga muidu pole väga suuri üllatusi olnud (mõni torumehe külastus ja veidi pisiparandusi käivad asjaga kaasas). Üha rohkem kindlust pisiremontide tegemisel (värvisin isegi ise radikaid ühel objektil) ja laenu võtmine lihtsamaks läinud. Kasv seisab pigem aja ja objektide otsimise taga, mitte rahapuuduse. Ise üürnike nahas aga olla ei tahaks, kes üha rohkem eluaegseteks üürnikeks jäämas ning talvekuud ka elektri ja küttehinnalt seekord ilmselt karmid.

Raamatupidamises numbreid kokku lüües võib puhtalt turuhinna pealt vaadates kinnisvaraettevõttega kindlasti rahule jääda, isegi arutlesime, et kui ära tüütaks, siis müük oleks ilusate numbritega. Tagantjärgi võime ilmselt end tänada, et õigel hetkel sai alustatud, sest praegu oleks oluliselt raskem seda projekti käima saada.

Iduinvesteeringud

Huvitaval kombel ei ole aasta eriti armuline iduinvesteeringutele olnud, eriti suurelt sai pihta kõik, mis Funderbeamis. Ise krundi jaoks investeeringuid realiseerides läks müüki suur osa Funderis omatud asjadest, ja tagantjärgi väga õige otsus. Hoian investeeringuid, milles olin juhtinvestor (Mulieresil raske olnud, Chaga seevastu rallinud), kõik muu hetkel müüdud.

Funder liikunud sinna faasi, kus paljud saanud selgeks, et eufoorilised edulood võtavad aega ning kes kunagi midagi Funderis müüa tahtnud, on kogenud kui õhukene ostupool on. Ükskõik mis positsiooni puhul, kui tahad müüa rohkem kui 1000 euro jagu, siis tõenäoliselt kukutad juba oluliselt turgu. Kuna see aasta börsid ilma erilise pingutuseta andnud 20%+ tootlust, siis märkimisväärselt kõrgema riskiga idudel raske kohati sama raha üle konkureerida – eriti sellistel idudel, mis vajavad jaeinvestori raha.

Idudest kõige positiivsemad uudised jätkuvalt Planet42 tähelend, hindasin positsiooni viimase rahakaasamise põhjal portfellis ka üles, ning tõusis portfellis sisult nr 2 positsiooniks (indeksinvesteeringute järel). Motivatsiooni mujale raha jälle usinalt panna, et portfelli tasakaalu tagasi loksutada. Muidu idude lõikes, olen hetkel EstBAN-i juhatuses, mis andnud mõnusa võimaluse ingelinvesteeringute maailma sukelduda, osaleda mõnes žüriis, lugeda palju pitch decke ja ennast harida, põnevad ajad!

Krüpto

Ei saa üle ega ümber sellest, et krüpto on üha rohkem mainsteam ja eks ajast maha jääda ei saa. See aasta krüptoküsimusi tulnud on palju ja tegin ise ka naisinvestorite klubis selleteemalise õpigrupi, et võtta süvenemiseks aega. 

Portfellist endast pikaajaline krüpto positsioon pigem väike, hõljub seal 1-2% kandis. Samamoodi nagu aktsiabörsid on kauplejate suhtes olnud võimaluste koha pealt helded, siis eks ma olen ka vahepeal kätt harjutanud lühiajalisemate positsioonide ostu-müügiga. Meelelahutusena tore, aga neid ei kadesta, kes krüptos suurelt sees on ja ööund pole väga rahulikult nautida saanud.

Portfellistrateegia

Nii vist kipub olema, et kohe kui asjad paika loksuvad, siis miski strateegiat raputab. Kuna sügisel tuli portfell oluliselt ümber mängida raha vabastamiseks, siis uue tasakaalupunkti leidmine võtab ka aega. 

Majaehituse projekt sellise pika vinnaga ettevõtmine ja kõrvuti tuleb tegeleda enda laenukõlbulikkuse ülesehitamisega ja valmis olla ka kaalukate positsioonide rahaks tegemiseks, et vajadusel jooksvalt ehitust finantseerida. See on kõvasti ka selle aasta viimaseid samme mõjutanud, likviidsus veidi kõrgemal prioriteetide nimekirjas kui varem.

Portfelli osakaaludele otsa vaadates, siis jaotus umbes selline: 5% ühisrahastus, 15% laenuinstrumendid, ettevõtete osalused 13%, kinnisvara 25%, üksikaktsiad 10%, indeksid 30%, krüpto 2%. Lähiajal peab jooksvalt hakkama vaba raha osakaalu suurendama, see hetkel sisuliselt null, või võimendust vaadates lausa miinusmärgiga. 

Kasvu portfelli puhul määrab lähiaastatel see, palju ettevõtlustulu laekub (ja palju sellest majaehitusse suunama peab või mitte). Äkki peab portfell veidi paigal tammuma – selgub siis kui ühel hetkel laenukomisjonilt otsus olemas. Taaskord vähemalt põhjust strateegia üle tõsisemalt mõtiskleda ja valikuid teha, kuhu raha panna – võimalusi viimasel ajal kindlasti rohkem kui vaba ressurssi, seega peab ka endalt tõsisemalt küsima, miks mingeid asju portfelli lisada soovin.