Kaks ja pool aastat ja kümme* korterit
Juuni alguses tähistasime oma kinnisvaraseltskonnaga seda, et oleme täitnud eesmärgi, mille alustades sõnastasime, ehk oleme soetanud oma portfelli kümme korterit (millest küll “alles” hetkel üheksa). Sel puhul teen väikese ülevaate, kuidas meil kinnisvaraäris läinud on ja millised õppetunnid on tegutsemisel saadud.
Alustasime 2019. aasta lõpus kinnisvaraportfelli ehitamisega ning 2020. aasta alguseks olime alustuseks kolm esimest korterit ära ostnud. Rahastusallikateks olid enda sisse pandud kapital ja laenud teistelt investoritelt. Siht oli ehitada portfell nii suureks, et saaks minna üle pangafinantseeringule. See eesmärk sai tehtud 2021. aasta jaanuaris, kui oli 5 korterit käes – pank tuli pardale ja refinantseeris kogu eelneva eralaenude portfelli (kuuelt isikult) + rahastas osaliselt kuuenda korteri ostu.
Selle aasta alguses jõudsime üheksanda korteri ostuni ning kevadisel kuumal kinnisvaraturul müüsime enda kõige esimese korteri, mis enam meie portfelli profiiliga ei sobinud ja ostsime asemele uue objekti, mille juuli keskel kätte saame. Seega alguses sõnastatud eesmärk – 10 korterit – sai tehtud, vähemalt ostmise tasemel, tegelikult on hetkel käes üheksa korterit. Nendest 2 on 3-toalised ja 7 korterit 2-toalised. 3 korterit asuvad Kristiines ja 6 Mustamäel (müüki läks ainus Põhja-Tallinnas olnud korter).
Kinnisvara: osta ja oota
Alustame tagasivaatest: pea kogu aeg tundub, et kinnisvara on pigem natukene liiga kallis. Ma ei mäleta viimase kümne aasta jooksul hetke, mil oleks peast läbi käinud mõte, et: “oh, nii odav, tormaks ostma.” Ostes ühte meie esimestest Mustamäe 2-toalistest korteritest, mis maksis 71 000 eurot (oli väga hästi renoveeritud), tilkus süda verd, sest no appi, nii kallis! Kes oleks osanud uskuda, et kaks aastat hiljem ostame kehvemas seisukorras sarnase korteri hoopis 85 000 euroga ja tunne on, et oleme megahea diili saanud? Ja sealt mõned kuud hiljem on sellise korteri turuhind juba pigem 95 000 eurot?
Tagantjärgi võib muidugi öelda, et alustasime super õigel ajal (ja selles on ka oma tõde), aga tegelikult ei olnud meil alustamise hetkel absoluutselt mingit eelaimdust, et turg niimoodi kapitalikasvu kannab, tegemist oli täieliku kokkusattumisega. Kõige rohkem võib ennast kiita selle eest, et kui mul tuli mõte tegutsema hakata, siis ei jäänud me niisama tiksuma, vaid tegime ühiselt otsuse ja hakkasimegi kohe pihta. Tänu sellele olime turu ronimise hetkeks juba ise ka turul ja saime olukorrast kasu lõigata.
Turul juba sees olemine on see, mis on meil lubanud muudkui edasi osta, nii läbi koroonalainete kui ka praeguse hinnatõusu. Kui portfell on juba all ning toodab rahavoogu, tuleb pank ilma eriliste probleemideta kaasa. Viimane laenutaotlus ja tingimuste kokkuleppimine võttis aega reaalselt kümme minutit ja sisuliselt tähendas see minu poolt lihtsalt paari e-kirja kirjutamist. See tähendab, et meil on praegu võimalus osta ka objekte, mis on kas rahavoonullis või isegi õrnalt rahavoonegatiivsed, mida alles alustavad investorid ei saa endale lubada, sest neil ei pruugi olla piisavalt vaba rahavoogu teiste objektide pealt, mis kataks portfelli kasvuvalusid.
Haldamisel lainetab üles-alla
Peamine põhjus, miks me kinnisvaraportfelli otsustasime kolmekesi üles ehitada, on seetõttu, et kinnisvarasse investeerimine võtab aega, mida meil kellelgi üleliia palju pole. Alguses portfelli planeerima hakates kerkis ka meil endal küsimus, kui palju seda haldusmahtu siis ikkagi on, kui neid kortereid näiteks 10 kokku oleks. Teoorias ilmselt kõigi korteritega korraga tegelema ei pea, samas saime ka meie kogeda, et mõnikord satuvad asjad ikka samale ajale kokku ja ega see lihtne pole.
Sel kevadel saime “mõnusa” kogemuse, mil justkui kõik taevatähed vales suunas joondusid ning ajast jäi puudu. Ostsime just uue korteri, mida oli vaja renoveerida, samal ajal oli ühel teisel korteril ees välisukse vahetus, mis vajas lisatööd viimistluse parandamisel ning kahel korteril vahetusid veel üürnikud samal ajal. Üürnike vahetus on iseenesest ajakulu mõttes selline pigem vähem energiat vajav tegevus, lihtsalt natukene tüütu. Kui aga mitmel objektil korraga remont käib, tõmbab see graafiku korralikult kinni. Peame üritama edaspidi selliseid olukordi vältida, samas igasuguste praeguste tarneaegadega ei sõltu kõik sinust endast.
Remonte peab hoolikalt planeerima, sest üsna tõenäoliselt kerkivad kohe klassikalised probleemid nagu: 1) remondi maht on palju suurem, kui alguses arvasid; 2) vana kinnisvara peidab endas igasuguseid ebameeldivaid üllatusi; 3) kellelgi pole tegelikult aega kõike seda organiseerida; 4) need viimased liistud ajavad kellegi omavahel veidi tülli; 5) väikesteks tööotsadeks on raske leida töömehi.
Näiteks: saime ühe korteri juba peaaegu valmis, ainult elektritöid oli vaja veel teha. Ilmselgelt oli elektrik 3-nädalase ooteajaga, sest meil on lihtsalt praegu selline aeg turul. Vahepeal oli ka reaalselt osade ehitusmaterjalide saamisega küsitavusi – meil oli vaja ehitada vannitoa ukseava, selle pisiasja jaoks pidime käima kolmes ehituspoes, leidmaks normaalseid laudu 6tk ühesuguseid, sest puiduosakonnas oli täielik tühjus. P.S. keegi võiks luua start-up’i, mis lahendaks ära liistude paigaldamise probleemi.
Igapäevane haldus on meil praeguseks üsna hästi paigas, eriti admin poole pealt.
Minu ülesanded: arvete saatmine üürnikele, kogu pangasuhtlus, laenulepingud, notariprojektid, üürnikke näen üliharva (kui üldse), kuri üüritõstmiste otsustaja;
Saara ülesanded: üürnikega suhtlemine suures mahus kõik tema käes, näitude edastamine, pisiparanduste organiseerimine ja äkk-kutsed (kui üürnikul SOS-olukord);
Liisa ülesanded: kindlustused, arvete maksmised meie poolt, dokumentide kokkupanek ja edastamine raamatupidamisse, sisustusteemades kõige suurem tegeleja, liistuvõlur.
Kortereid vaatamas käime jätkuvalt igasugustes kombinatsioonides (reegel on ikka, et otsuse sündimiseks peavad 2 meist olema käinud objekti vaatamas), igal korteril on oma projektijuht, kes veab antud projekti. Mõnikord ka projektijuhtimine vahetub, näiteks ühel korteril organiseerisin mina suurema ehitustöö ning edasi läksid sisustamine ja pisidetailid edasi Liisale.
Omavahel tegevuste jagamine toimib orgaaniliselt ja panused on vähemalt minu tunnetuse kohaselt päris võrdsed. On okei ka teineteisele öelda, et vahepeal pole kellelgi aega mingi asjaga tegeleda, seda on mõnikord juhtunud ka muude isiklike projektidega seoses. See ongi ühiselt tegutsemise boonus, et sul on selline kate olemas.
Portfellistrateegia
Kohe alguses sõnastasime oma plaani ära, et mida portfelli ostame. Sihiks olid 2-toalised paneelmajade korterid, piirkondadeks Mustamäe, Kristiine ning Põhja-Tallinn. Korterid pidid olema sissekolimiseks valmis, vannituba pidi olema heas korras, sest me ei ole nõus seda remontima. Pisiparandused olid laias laastus meie jaoks tehtavad, eelistasime selliseid “veidi seinavärvi ja sisustamist” projekte. Kuna me kõik kolm oleme vahepeal ka lapse saanud, siis oma võimeid tuleb adekvaatselt hinnata, kõik lapsed on muidugi ka ehitusobjektidel või lausa notaris saanud kaasas käia.
Enam-vähem sellest plaanist oleme ka kinni pidanud. Esimesed viis korterit olid 2-toalised. Edasi tuli ühe maakleri kaudu letialune pakkumine hea hinnaga väikesele 3-toalisele korterile Mustamäe keskuse kõrval, mille lihtsalt pidime ära võtma ja nii see kolmene ka portfelli tuli. Sealt edasi lisandus 2-toalisi (kuigi lisaks alguses planeeritud väiksematele 35-37m2 korteritele lisandus ka 45m2 suuruseid 2-toalisi, sest pisemaid lihtsalt nii palju ei liigu).
Hetkeseisuga viimane objekt, mille ostsime, oli taas kolmetoaline. Põhjus oli ausalt öeldes selles, et sellist kahetoalist, mida tahaks osta, lihtsalt ei leidnud – surfasime õhtul kuulutused läbi ning hommikul helistama hakates olid vaadatud korterid juba broneeritud või müüdud. Kuna meil oli vabanenud kapital meie ainsa Põhja-Tallinna korteri müügist ning selle piirkonna edasiseks välistasime, siis polnud mõtet ka uut objekti ostmata jätta. Seetõttu laiendasime otsingud 3-toalistele, sest sealne ostukonkurents on veidi väiksem ja portfelli kogutasakaalu mõttes oli selle lisamine mõistlik.
Remondivajaduse hindamise oskus on meil selline “work-in-progress”, sest enamasti paneme sellega mööda. Ennast võime lohutada faktiga, et eksime alati millegi erineva suhtes, seega vähemalt sama viga kogu aeg ei korda. Oleme ikkagi õppimisvõimelised!
Esimeseks probleemiks on alati see, et kui mõne seina lahti võtad või puhtaks tõmbad, siis peitub seal all enamasti mõni üllatus, mis lisab töömahtu. Nüüdseks, kui millegi puhtaks/maha tõmbame, siis tekitame selle kokkuehitamise plaani alles pärast seda, kui on teada, mis on selle all peidus.
Teiseks on alati mingi probleem elektriga – tavaliselt lagunevad pistikud või on puudu maandusjuhtmed (rikkevoolukaitsest rääkimata). Eelviimases korteris oli “eriti hea üllatus”, kui saime teada, et kuigi vannitoas oli pesumasin, siis oleks pidanud ka kontrollima, kas seal on ka pesumasina jaoks pistik. Me reaalselt ei tulnud selle peale ja avastasime probleemi alles siis, kui koristusasju pesta tahtsime. Tundub, et turul on täiesti eraldi grupp paneelmajade kortereid, kus ei ole vannitoas pistikuid. Sellest kogemusest oli kohe kasu, sest viimasel 3-toalisel korteril oskasime seda juba kontrollida – ka seal puudus vannitoas pistik ning sel korral broneerisime elektriku juba kuu aega ette ära, et ta tuleks juhtmeid vedama.
Kolmandaks on meie mööbliotsimisoskused ka ilmselt kõvasti arenenud (kuigi eelviimasesse korterisse kummuteid otsides jäi Liisa vist suisa üheksast kummutist ilma, enne, kui ühe kätte sai). Muu sisustusega oleme üha rohkem tiim IKEA, tänu sellele on nii palju lihtsam ja mööbli kokkupanek on ka muudkui kiiremaks läinud. Selge ka, et mõnikord peaks rohkem ülesandeid välja delegeerima või teenuseosutajaid palkama, et saaks kiiremini korterid valmis remonditud, aga pole hullu. Tegelikult on kõikide nende üllatustega tegelemine teinud meid palju paremateks korterite ülevaatajateks ning me suudame üha efektiivsemalt oma remondiplaane paika panna. Värvikoodid on juba pähe kulunud ja lemmikpahtel samuti olemas.
Nüüd, kui viimase kolmetoalise kätte saame ja selle üürile anname, siis ilmselt teeme ostmises pisikese pausi, sest nii minul kui Liisal seisab ees majaehitus, mis tõmbab vaba raha kinni. Kui juhtumisi kellelgi kuskilt mingi rahalaevake tuleb, siis oleme valmis kasvama. Meile võib alati pakkuda ka laenu, võtame raha sisse 5% intressiga. Oleme arutanud ka seda, et ehk tasuks mõni objekt võtta Airbnb suunitlusega, aga eks aeg näitab, mis saab edasi.
Järgmised arengud on tegelikult minu vastutusalas. Pean hakkama pangaga läbi rääkima, kuidas laenuintresse madalamaks saaks. Kuigi LHV on väga mugav koostööpartner, on meie laenud siiski päris kallid ja kuna laenumaht on juba mitmed sajad tuhanded, siis intressikulu on arvestatav ning ühel hetkel võib nii isegi pangavahetus ära tasuda, kui kelleltki teiselt oluliselt parema pakkumise saaks.
Turu- ja majandusolukord
Kõige olulisem jälgimiskoht meile on muidugi euribori tase. Juulis fikseerub meie kõige suuremal laenul euribor – see tuleb plussmärgiga ehk laenumaksed suurenevad. Oleme enda portfelli kohta teinud erinevaid arvutusi intressimäärade muutumise kohta, et hinnata, millisel hetkel probleemid tekkida võiksid – õnneks on hingamisruumi päris palju, kuna üüritõusud on kandnud.
Palju rohkem on hetkel mõjutanud portfelli muidugi sõjaolukord ja hüppeliselt on tõusnud üürinõudlus. Meie üürikorteritest neli on ukrainlaste käes ja omalt poolt võin öelda, et nendega pole meil ühtegi probleemi olnud. Praeguseks maksavad kõik pangaülekandega (alguses oli sularaha korjamine) ning Google translate oskab ikka meeletult hästi ukraina keelt tõlkida. Kevadel oli tegelikult päris karm olukord, sest korterid, mis tulid üürist, läksid isegi ilma kuulutuseta sisuliselt kahe päevaga välja, lisaks toimus veel vähemalt 10% üüritõus, sest nõudlus oli nii suur.
Viimasel kahetoalisel panime kuulutuse üles alla turuhinna (sest tõesti ei osanud arvata, et kahetoaliste üürid on nii rajud juba) ja Saarale kirjutas loetud tundidega lausa 70 inimest, seega üürnike kingades hetkel olla ei tahaks. Enne, kui me juunikuus portfelli saavutatud eesmärke tähistasime, arutlesime kõik korterid läbi ning pea pooltele läksid üüritõstmisteated välja. Reaalsuses on ka uued üürihinnad jätkuvalt veidi alla turuhinna, sest meil on toredad üürnikud ja me tahame neid hoida.
Kristallkuuliga ennustamine on küll tänamatu töö, aga tundub, et natuke hakkab sein ette tulema korterite hinnas just seetõttu, et tavalistel kodu ostvatel inimestel hakkab ostujõud otsa saama. Mingit suurt kinnisvara hinnalangust on mul küll raske ette näha, aga eks üllatusi võib turgudel alati ette tulla. Meie võtame vahelduseks siis veidi vaiksemalt ja eks aasta lõpus seame uusi sihte!
Suvele läksime vastu sellega, et tähistasime Lores õhtusöögiga kinnisvaraportfelli brutomiljonit, netomiljonit lubasime NOAsse tähistama minna. 🙂
Ägedad naised oleme!
Kuna olen uuesti kinnisvaralainel, siis tegin kevadel ka üle pika aja ühe üürikinnisvara teemalise veebiseminari, mis on järelvaatamiseks saadaval.
Blogipostitus uuendatud 29.08.2022
Loe ka neid postitusi
Kommentaarid
Kristi, tublid olete!
Kas sa saaksid seda panga refinantseerimist pisut täpsemalt lahti kirjutada? Et mismoodi see siia ikka käib?
Kui on nt kaks korterit (rahavooga) välja ostetud ja soovin kolmandat laenuga osta, siis pank pakub ainult selle kolmanda ostmiseks 50% finantseeringut, jättes ostetava tagatiseks. Kuidas saab suuremat laenusummat ja need kaks korterit ka tagatiseks panna?
Vastused
Tere!
Meil jah refinantseeris kõik olemasolevad laenud (pank andis nende jagu laenu) + siis uue korteri osaline finantseerimine.
Ainult lisatagatis üldiselt ei piisa, et 0 sissemaksega saada, aga kui rahavoog piisav, siis küsida tasub ikka, et kui pakud lisakorteri tagatiseks, siis kas saaks paremat diili.
Tere
Väga tubli töö!
Oletame, et lähiaastatel jäävad need 10 korterit ja sarnased laenutingimused ning euribori tõusu katab ära üürihinna tõus.
1. Milline on laenude tagasimakse graafiku pikkus? ma ei mõtle laenulepingu pikkust (see vast on 5 aastat ja siis jälle uus refinantseerimine) vaid millise tempoga on lepingus kokku lepitud igakuised laenumaksed?
2. Kas rahavooliselt jääb hetkel ka laenumaksetest, jooksvatest remontidest ja muudest ettevõtte otseselt rahalisest kuludest midagi üle?
Vastused
Hei!
Meil on laenud 14/15a laenugraafikuga. Portfell oleks pea 1000 eurot kuus rahavoopositiivne kui ei laieneks aktiivselt (need kuud kus midagi ostame siis notaritasud jms lepingutasud +remont tõmbavad konkreetse kuu rahavoonegatiivseks).
Väga asjalik!
Kuidas üürnikke valite?
Kuhu panete kuulutuse ja milline on taustakontroll?
Vastused
Tere!
Me peamiselt kasutame facebooki gruppe, et leida üürnikke.
Taustakontroll on suhteliselt tavaline – google, võlgnevused, kohapeal küsitud küsimused.
Aitäh asjaliku lugemise eest!
Tere
Väga muljetavaldav. Endal plaanis suur maja maha müüa (pole lihtsalt vaja nii suurt enam). Vaba raha jääks 300k ja peale. Plaan ka soetada mõned korterid, aga kas kohe ettevõtte alt osta või eraisikuna ja kui võtaks veel kodulaenu, saaks paar korterit veel juurde. Üüritulu kataks kodulaenu makse ilusti ära. Mis sinu soovitus oleks?
Vastused
Tere!
Tõsist portfelli ehitatakse ikka ettevõtte alla. Kodulaenuga ostetud korterid saad ka ettevõttele hallata anda.
Tere
Kui teil laenud ujuva intressiga, siis peaks üür varsti igakuise laenumakse kandis olema, mis ei tee neid veel rahavoo-negatiivseteks. Kas võtate pikema vaate, et inf/intr annavad järgi või kaalute ka loobumist?
Vastused
Tere, A!
Muidugi hindame alati jooksvalt portfelli ja vajadusel realiseerime. Finantseerisime just laenud uuesti madalamaks, seega oleme jätkuvalt ka 3% euriboriga ilusasti rahavoopositiivsed.
Tere. Olen jõudnud pühadega juba pool blogi läbi lugeda ja jätkan huviga. Palju inspireerivat lugemist.
Kui üldjuhul tundub, et tõsisema investeerimisplaani olemasolul oleks mõistlik teha seda ikka ettevõtte alt, siis kas toimetad oma varaklassidega ühe ettevõtte alt või oleks mõistlik erinevaid investeeringuid hallata ka erinevate ettevõtete alt - kinnisvara eraldi (remondid jne vajaksid km kohustuslaseks olemist), aktsiad eraldi, laenud eraldi... ?
Vastused
Kui teha üksi, siis võid kõik panna kokku. Meil lihtsalt kuna kv on seltskonnaga, siis seda peab eraldi ettevõttena tegema - selle ühise ettevõtte omanikud meie kõikide enda varahaldusettevõtted kus muud vara on.
Lisa kommentaar
Liitu meililistiga
Olulise info saamiseks liitu meililistiga!
Sildid
Kristi investeerib OÜ
Reg. kood: 14753252
Sõpruse pst 44-32, Tallinn, Harjumaa, 10620
Üldine kontaktinfo:
Kristi Saare
e-mail: kristi [at] kristiinvesteerib.ee
telefon: 555 88 178
Käesoleval veebilehel kirjeldatu on minu isiklik kogemus investeerimismaailmas - tegemist ei ole investeerimisnõuga ning ükski kajastatud tehing või tegevus ei ole ostusoovitus.
Veebilehe sisu on meelelahutusliku ja informatiivse sisuga ning ei tohiks kunagi olla aluseks ühegi otsuse tegemiseks. Tee kõik oma finantsotsused vastavalt oma riskitasemele ja isikliku portfelli analüüsile. Tootlikke investeeringuid!
© 2016-2024 Kristi investeerib OÜ
Ägeduse jätku!