Oma esimese üürikorteri müügi järel võtsin õppetunnid kokku umbes nii – sellised pisikesed probleemialtid objektid ei ole pigem mulle ning üksinda väga ei tahaks kinnisvaraga tegeleda. Samas, kinnisvara kui varaklassi täiesti oma tulevastest investeerimisplaanidest välja ei visanud, pigem mõtisklesin, et ootan huvipakkuvat võimalust, mis motiveeriks jälle tegutsema.
Pärast “üürivanni” müüki läks selle raha uue kodu sissemakseks ja olingi aastakese seejärel oma kodu disainimise ja ostuprotsessiga hõivatud. Praeguseks on aga kinnisvara portfelli naasnud 3 üürikorteri näol. Kuidas siis protsess käis ja millest sellised valikud?
Probleem 1: Üksi ei viitsi
Kes on Investeerimisraadiot kuulanud, siis seal Tauri peamine argument üürikinnisvara vastu (ja kv fondide poolt) on olnud hirm, et peab öösel minema üürniku potti parandama. Eks see selline äärmuslik näide ole, aga laias laastus peab kinnisvaraga tegeledes arvestama sellega, et erinevalt aktsia- või ühisrahastusinvesteeringutest on seal teatud kättesaadavuse komponent, ehk kaheks kuuks soojale maale sõita nii et telefon on välja lülitatud väga lihtsalt ei saa.
Muidugi on võimalik väga palju asju kinnisvaraga tegeledes ära delegeerida, võid kasutada maaklerit ja näiteks kinnisvarahalduse teenust ja ega seda lõhkenud toru niikuinii läheb parandama pigem torumees kui sina ise. Samas kõik selline delegeerimine, eriti varajases faasis kui mastaabisäästu mitme objekti pealt veel ei ole, sööb nii kõvasti tootlusesse sisse, et on raske portfelli erilise tempoga kasvatada.
Lahenduseks viitsimise murele sai kinnisvaravaldkonda naasmisel heade tegutsemiskaaslaste leidmine. Täpsemalt, hakkasime kinnisvara ostma kolmekesi. See andis mitu väga konkreetset eelist nii asjaajamises kui raha kokku ajamises, aga peamiselt oli plussiks see, et meil on võimalik omavahel jaotada halduskoormust portfelli kasvufaasis, mis ennetab üksinda läbi põlemist. Lisaks, eks kolm pead on ikka kolm pead ja eeldusel, et visioon on sarnane, siis häid mõtteid jagub.
Muidugi mitmekesi tegutsedes on mitu mõttekohta, mis peab enne väga selgeks olema räägitud kui raha ühte ettevõttesse panna. Esiteks peab olema omavaheline usaldus, muidu ei saa üldse äri koos teha. Meie puhul olime juba aastaid ühiselt tegutsenud ja teineteist toetanud ühes mastermind grupis, saanud sõpradeks ka grupiväliselt ning omavahel investeerimist ja sellega seonduvat pikalt arutanud. Abiks oli ka see, et kõikidel on sarnased porfellieesmärgid, portfellid sarnases suurusjärgus ja võrreldav sissetuleku teenimise võimekus, et portfelli tempokalt kasvatada.
Sama oluline on ka ühiselt kokku lepitud tegutsemise strateegia. Eks seda oleme siin objektide kaupa paika loksutanud, aga laias laastus planeerimise alguses lõime lahku kõik tegevused, mida on vaja kinnisvaraportfelli ehitamiseks teha. Alustades firma loomisest ja raamatupidamisest, objektide ülevaatusest, ühe objekti ‘projektijuhtimisest’, sisustamisest, arvete saatmisest, üürniku valimisest, KÜ-dega suhtlemisest, laenude haldusest, pankadega suhtlemisest ja lõpetades notari juures käimisega.
See tekitas kõikides ettekujutuse sellest, et palju reaalsuses tööd on ja aitas jooksvalt tegevusi jagada nii, et kõik tegutsevad ja igal olulisel tegevusel oleks ka kate olemas. Kuna meil igaühel oma tugevused ja meelisalad, siis näiteks ma eelistan mitte kortereid üürnikele näitamas käia, aga üks meist kolmest täiega selle fänn. Vastupidiselt, teda laenud ja pangasuhtlus eriti ei köida, ma võin aga vabalt numbreid ühte- ja teistpidi kokku jooksutada. Nii sai ka selgeks pikaajalise strateegia lõikes, et mida me üldse nt 10a pärast enda käes veel tahame hoida ja mis selleks hetkeks peaks olema välja delegeeritud.
Probleem 2: Raha ei ole
Kinnisvaraportfelli loomisel nagu kõik teavad on kaks varianti – sul kas on raha taskust võtta või sul pole üldse raha aga korralikult laenuvõimekust. Alustades ongi esimese ühe-kahe korteri finantseerimine see kõige keerukam samm, sest oodates ainult kuni säästud kogunevad ei saagi portfell kunagi kuskile kasvama hakata ja üksikisiku laenuvõimekus sageli siiski piiratud, eriti portfelli kasvu alguses.
Seetõttu oli ka kolmekesi tegutsedes väga konkreetne algne eelis – üksinda ühe korteri raha ilma laenuta kokku ajada oleks väga kaua aega võtnud, kolmekesi pani igaüks kolmandiku lauale ja sai hakata objekti otsima, ning ajaraamistik võrreldes üksi tegutsemisega oli kohe kolm korda kiirem.
Kuna ühiselt tegutsemiseks lõime uue ettevõtte (oktoobris 2019), siis oli selge, et meil alguses pankade silmis laenuvõimekust ei ole. See tähendas, et laias laastus esimesed 2-3 objekti pidime suutma ise kuidagi ära rahastada, et siis tekiks piisavalt pikk ajalugu ettevõttele, mille toel minna hiljem pankade ukse taha koputama, et oleks laenusoovi ja äkki võtavad jutule. Seetõttu oli kohe alguses vaja strateegia paika loksutada, et kõik oleksid valmis ka raha mängu panema – ma usinalt tühjendasin Mintose kontot selle nimel, et notariaegadeks raha kontol oleks.
Tegevusplaan algselt oligi, et saada esimesed objektid jooksma ja siis kui aasta täituma hakkab minna pankade juurde. Lõpuks kukkus välja veidi lihtsamalt. Esimese objekti ostsime kuu aja pärast – novembris. Kirjutasime veidi sõpradele-tuttavatele, et hakkasime kinnisvarasse panustama ja tulid ka esimesed laenukokkulepped. Teise objekti ostsime detsembris ja kolmanda korteri notar oli jaanuari alguses.
Kõik kolm läksid ka suurusjärgus nädalaga pärast väikest sisustamist ja pisiparandusi üürnike kätte, üürid olid viisakad aga mitte absoluutselt turutipp välja pigistatud. Vaatamas käisime erinevates kombinatsioonides objekte 10+, arvutasime numbreid välja mitmete rohkemate kohta, aga üldplaanis oli meil siht selge mida tahame ja vaatamas käisime kitsa profiiliga asju. Enne koroonakriisi olime neljanda objekti suhtes läbirääkimistes, aga hetkel jäi tehing ootele, kuna eriolukord.
Hetkel neljanda objekti jaoks on raha sisuliselt ootel, samas väga hästi on läinud et saime 3 objekti enne kriisiolukorda tööle, see aitab firmale makseajalugu tekitada. Algne plaan oli selle aasta lõpuks 5 korterit, eks näeb mis sellest plaanist nüüd muidugi saab, eeldame siiski et sügisel olukord paraneb ja oleme nõus suvepoole ostma kui reaalne võimalus ka korterit vaatamas käia ja üürnikele seda näidata olemas on.
Korter 1: Põhja-Tallinn
Samm 1: Milliseid objekte osta?
Kui kinnisvaraportfelli ehitama hakata, siis eks pääsu pole esimesest strateegiasammust, ehk tuleb enda objektidevalikut piiritleda. Kuna turul on igasuguseid põnevaid asju ning eks igal objektil on omamoodi potentsiaal, siis turutunnetus tekib kiiremini kui oled keskendunud kitsamale niššile. Me sõnastasime arutelude käigus umbes-täpselt sellised investeerimissihid portfelli kohta:
- Piirkonnad: Mustamäe, Põhja-Tallinn, Kristiine (oleme nendega isiklikult kõige tuttavamad)
- Suurus: 1-2 toalised, ideaalis pigem 35-37m2 2-toaline (1-toalised pigem kesklinna ääres, suuremad siis kui m2 hind oluliselt paindlikum)
- Olukord: Ei vaja vannitoaremonti, võib vajada pisiparandusi, lisamööblit jne (reeglina remontivajavate hind ei ole piisavalt madal, et õigustada nende valimist)
- Maja: Toimiv KÜ, tehtud vähemalt osa olulistest parandustest (katus, otsaseinad, püstakud)
- Üürnik: Võimeline ise lambipirni vajadusel vahetama
Eks iga reegel on muidugi rikkumiseks mõeldud. Pikalt kaalusime ühte remonti vajavat 1-toalist kesklinnas, kus lõpuks müüja oli nii udu, et tehinguni ei jõudnud. Alguses Mustamäe päris tagumist otsa ei vaadanud, aga kui hea korter, siis oleme paindlikud. Käisime vaatamas ka objekte, mis remonti või remondi lõpetamist oleks vajanud, aga töömeeste puuduse ajal ei hakanud selliseid ette võtma. Oleme käinud ka puumaju vaatamas, aga neil üldiselt üllatuste potentsiaali nii palju olnud, et hetkel kõik 3 korterit paneelikates (ükski aga pole klassikalises 5-korruselises).
Objektide piiritlemisel oli mitu tegurit, mis meid ka mõjutas. Näiteks ei tahtnud hakata uusarendusi valima, sest siis oleks pidanud kaua ootama, või lisaks palju sisustamisele kulutama. Samuti on pigem vanemapoolsetes korterites vähem stressi mõne kriimu üle ja saame lubada üürnikeks lastega inimesi või ka väiksemaid lemmikloomi omada.
Lisaks on sellised ‘B’ kategooria objektid m2 hinnalt hoopis teises klassis ning lubavad sama raha eest ehitada portfelli kus objekte kogusena palju rohkem, mis aga aitab vähendada riski, et liiga suur vakantsusprotsent korraga tekiks. Hetkel võib tagantjärgitarkusena öelda, et strateegia oli hea, ehkki meil ka üks üürnik maksetega hädas, siis uusarenduste puhul kus sama suurusega korteri üür oleks rohkem kui 50% kallim oleks seis ikka päris palju kehvem.
Korter 2: Kristiine
Samm 2: Pikaajaline portfellistrateegia
Kui juba hakata ehitama uut osa oma portfelli, siis tasuks ka kohe lõppeesmärk paika panna. Meil oli koheselt lõppeesmärk selge – kuna keegi meist klassikalisel palgatööl enam ei käi ja finantsvabad või finantsvabaduse piiril, siis uut töökohta kinnisvarahalduse näol ei ihaldanud keegi. Ehk pikaajaline siht – kinnisvaraportfell peab olema kaughallatav, ükskõik mis kujul see siis lõpuks välja tuleb.
Selleks, et haldus endalt käest ära anda on aga oluline mõelda ka rahaliselt. Halduse puhul tuleb mängu mastaabisääst – mitme objekti puhul on lihtsam läbi rääkida, ja näiteks keegi valvele tööle võtta või haldusettevõtte poole pöörduda. Selleks, et saaks hakata siis nn faas 2 ehk isehaldava portfelliga tegutsema on vaja paika panna faas 1 sihid, et kuhu peaks portfell olema jõudnud selleks, et elu endal passiivsemaks läheks.
Me laias laastus sõnastasime selle nii:
- 2020 lõpuks 5 korterit
- 2020 lõpuks / 2021 alguses esimene pangalaen, loodud laenuvõimekus ettevõttele
- 2021-2022 10 korterini jõudmine
10 korterit lugesime me ise selliseks piiriks, kus halduskoormus läheks piisavalt suureks, et oleks vaja abijõude kasutada. Kümne korteri puhul võiks siis ka üüritulu olla piisav, et annab paindlikult läbi rääkida haldusteenuse puhul ning selleks hetkeks madalamad finantseerimiskulud pangalaenude abil aitaksid üldist kulubaasi portfelli laenude teenindamisel allapoole tuua. Seega konkreetne ja suhteliselt agressiivne plaan selle asemel, et vaikselt kasvada ja ise tegutseda. Eks näeb kui realistlik see muidugi praeguses situatsioonis on.
Meil jätkuvalt meeldiks ise kortereid välja valida ja neid sisustada, samas igapäevane üürnikega tegelemine on selline asi, millest väga keegi meist puudust ei tunneks. Selleks, et portfell ka kasvada saaks muutub ühel hetkel olulisemaks just finantseerimisega tegelemine ja halduse optimeerimine, aga igasse asjasse tuleb omal ajal energiat panustada. Näiteks praegu peame aktsepteerima madalamat tootlust, sest olulisem on saada pall veerema raha reinvesteerimise kaudu kui maksimeerida firmast välja võetavat tulu.
Korter 3: Mustamäe
Samm 3: Õpi tegutsedes
Hoolimata sellest, et paberil võivad plaanid olla paigas, siis eks iga objekt annab omad õppetunnid, mille põhjal paremini tegutseda. Hetkel oleme juba selle paari kuuga õppinud päris palju:
- Kui asjalikud (ja mitte asjalikud) maaklerid on
- Milliseid varjatud puuduseid korteritelt otsida
- KÜ-sid peab alati uurima, sest sealt võib üllatusi tulla
- Väga palju koleda sisustusega kortereid on olemas
- Võimalus kohe “sulas” maksta on korralik kauplemiseelis
- Mida üürnikud hindavad piltidel/sisustuses
Iga järgneva korteri valimine on selle tõttu ka natukene juba kiirem ja konkreetsem. Eks kindlasti võib üllatusi igalt poolt veel tulla, aga eks kohaneme. See, et käes on 3 objekti (mitte ainult 1) annab veidi hingamisruumi kui midagi on vaja lahendada (näiteks maksetega hädas olev üürnik). Võimalus jagada tegevusi kolme inimesi vahel on ka väga positiivseks osutunud, sest näiteks üks meist kolmest on hetkel välisriigis ja Eestisse tagasi kuidagi mugavalt ei saa.
Objektide põhiselt oleme jõudnud järeldusele, et igal projektil on 1 nn projektijuht, kes vastutab ostu-notari-laenu jms juriidiliste tegevuste eest. Kortereid käime vaatamas kui vähegi võimalik kahekesi, sest siis on kaks häält ja kolmas aitab digitaalselt otsustada. Ilma excelita ei otsusta midagi. Iga korteri kohta teeme koheselt kätte saades nimekirja tegevustest, mida igaühel hea jälgida, et mis on veel vaja teha. Harjutame jooksvalt otsuste tegemist, et üksteist usaldada (kui üks käib poes diivanit ostmas, siis saadab teistele pildid aga otsustab ise, kõiki asju pole ka vaja komitees teha).
Rahastamiselt oleme siis hetkel puhtalt oma rahad sisse pannud (umbes pool ostuhindadest) ja tagantjärgi objektide peale võtnud laenu eraisikutelt (st nende ettevõtetelt). Laenud on sees 6% intressiga – suuremate summade puhul oleme seadnud korteritele 1. järgu hüpoteegid, väiksemate summade puhul oleme laenudele andnud peale isiklikud käendused.
Laenutingimused – väiksemate laenude puhul vähemalt 1a pikkus, vähemalt 5000 eurot laenu suurus, suuremate laenude (hüpoteegiga) puhul minimaalselt 2-3 aastat ja laenusuurus 70% LTV kandis, siis on meil aega tegeleda hiljem pankades refinantseerimisega. Kui sul seda postitust lugedes raha seisab, millele sooviksid fikseeritud intressitootlust ja tahad aidata meie kinnisvaraportfellil kasvada, siis võid mulle kirjutada kristi@kristiinvesteerib.ee
Kokkuvõttes, põnevad ajad – eks kogu aeg räägitakse, et alustamiseks halba aega ei ole, aga mul on ikka väga hea meel, et alustasime kohe sügisel selle asemel, et praeguse kevadeni pöidlaid keerutada. Samas kohe selline oluline kriis, mis mõjutab ka üüriturgu on alustuseks hea, õpetab pigem konservatiivsem olema ja riske korralikult kaaluma. Näiteks kohe kui olukord ära hakkas kukkuma jooksutasime läbi kriisiarvutused, et mis on minimaalsed üürid, millega laenud teenindatud saavad ja kui palju endal vaba raha resursse on, et vajadusel rasketest aegadest portfelli läbi kanda. Kuigi kodust praegu välja ei saa, siis kinnisvaraportaalides hoiame olukorral pilku peal ja oleme valmis ka neljanda korteri veel sel poolaastal portfelli korjama.
” Laenud on sees 6% intressiga”.
Kas olete uurinud, mis intressiga pangad teie portfell-OÜ-le edaspidi laenu annaksid ja mis LTV peaks olema?
Tere, Üllar!
Jah, refini puhul ilmselt peame alustama ca 4-4,5% intressi kandist, sõltub mis seisus selleks hetkeks portfell on, eks peame jooksvalt kohanduma. LTV-d soovime ise hoida laias laastus 50% kandis, mis on ka pankadele aktsepteeritav ja sealt probleeme tulemas ei näe.
Tere, Kristi!
Mitme toalised ja kui mitme ruutmeetrised need korterid on? Kas kõik ilma rõdudeta? Mitmendal korrusel asuvad?
Tere, Kaja!
Kusjuures sattusid jah ilma rõdudeta – ei olnud otseselt rõdude vastu midagi, lihtsalt ei sattunud lõppvalikusse. Korterid on kõik 2-toalised, m2 vastavalt 35m2 (5. korrus), 39m2 (2. korrus) ja 36m2 (2. korrus)
Kunagi võiksid neid punkte ka avada. Tundub maru huvitav teema: Kui asjalikud (ja mitte asjalikud) maaklerid on
Milliseid varjatud puuduseid korteritelt otsida
KÜ-sid peab alati uurima, sest sealt võib üllatusi tulla
Väga palju koleda sisustusega kortereid on olemas
Võimalus kohe “sulas” maksta on korralik kauplemiseelis
Mida üürnikud hindavad piltidel/sisustuses
Tere, Madis!
Sellest vist peame ühel hetkel Tauriga Investeerimisraadios tegema saate 😀
Varjatud puudused – ei usalda ühtki kapitagust üle vaatamata jätta, ventilatsioon reeglina suur küsimus, vannitoas peidetud hallitus.
KÜ – palju on päriselt võlglasi, kas jutt sellest, mida “plaanitakse” teha ka reaalsus on, kellega KÜ kohtus käib, kas päriselt ka remondifondi vms suudetakse koguda jne.
Maaklerid – meil on nt küsitud altkäemaksu (maaklerile lisaraha ilma, et omanikule ütleks!), ehituse kohta ajavad maaklerid totaalset kägu vahepeal, eriti naisterahvana ehitusküsimusi küsides tundub, et vastatakse väga lõdva käega, mõni maakler on üldse ära unustanud objekti näitamise, mõni nt pole lubanud kohapeal pilte teha!
Nimekiri tuleb päris pikk ausalt!
Tere Kristi. Kas olete korterid ettevõtte nimele ostnud või on tasuta kasutamise lepinguga ettevõtte kasutuses?
Tere, Kaire!
Kõik korterid on ettevõtte nimel. Kohe alguses oligi plaan, et kõik läheb ettevõttesse ja nii saame ettevõtte kiiremini laenuvõimeliseks.
Tere. Oman ise ka kahte üürikorterit ( uusarenduses) ja tean palju see aega võtab. Olen mõelnud kolmanda korteri soetemise peale aga samas mõtlen ka BH või Effteni osakute ostmist pigem kuna tootlikus samal tasemel. Lugedes seda postitust mõtlen, et miks liikusid sinna suunda ja millist tootlikust ootate ? Kas BH või Eften poleks lihtsam olnud 🙂
Tere, Rauno!
Ise kinnisvaraga tegeledes, eks ju lõpuks kaks asja – 1) võimendus. Kui BHF/Efteni puhul võiks eeldatav tootlus sinna 7% kanti jääda, siis võimendusega kinnisvaraportfelli puhul peaks omakapitali tootluse sellest ikka kõrgemaks saama. 2) hajutatus – mul on portfellis Eften ka olemas ja USAst kinnisvarafonde, aga need on reeglina ärikinnisvara – elukondlikusse kinnisvarasse naljalt muudmoodi kui otse ligi ei saa.
No muidugi, ikka kolmekaupa kortereid ostma… Ma ei raatsi h&m’ist korraga isegi 3 t-särgi komplekti osta mitte. Äkki peaks ka sõpradega kamba peal võtma.
Aga H&M-ist saab ju 3=2 pakkumisi! Oleks kinnisvaras ka nii head diilid, eks?
Nõus, see kuluks küll kehval ajal ära.
Üks küsimus veel, kuna ma olen juba mõnda aega sama skeemi mõelnud: kas oma konglomeraadi tegite 33/33/33 võrdselt?
Jah, vastutame võrdselt. Aga seda tasub enne mõelda – eelduseks oli, et päriselt ka võrdselt panustame nii aja kui rahaga.
Kas need korterid on KM-ga või KM-ta firmale ostetud? Miks nii on tehtud?
Kasutatud elukondlik kinnisvara, ilma KM-ta. KM ei ole isegi võimalik variant vanade korterite ja eraisikust üürnike puhul.
Kas ma saan õigesti aru, kuna üürilaekumine on käibemaksu vaba käive, siis firma ise ei muutu KM-ga firmaks teatud summast? Eelmine mõte oli see, et kui korter on KM-ga firma oma, siis arve ongi käibemaksuvaba käive. Siis jääb ainult aastaaruande kohustus sisse tellida.
Jah, kuna kõik ettevõtte käive pikaajaline üür, siis KM kohustuslaseks ei pea ka tulevikus registreerima (kui just ei taha lühiajalist üüri, äripindasid vms huvitavaid asju välja rentida).
Minu arvutuste kohaselt sõltub tasuvus suuresti, kas on oodata kv hinnatõusu. See võib tekitada atraktiivse tootluse võimenduse tõttu. Teistpidi samuti.
Siit huvitab jätkuküsimus Kristile, kas arvestasite oma mudelis üüri jätkuvat tõusu, nagu suurnevad dividendid? Kui jah, siis mis cagr kasutasite kui saladus pole?
Me tegime oma arvutused arvestades, et ühel hetkel kv-s mingi jõnks käib – 5a plaanis ei arvestanud ei kv ega üürihinnatõusu stresstestimisel, et mitte liiga optimistlikuks minna oma arvutustes.
Tere
Kui plaanite 10 korterit osta, siis milline nende keskmine soetusmaksumus on? Kui korter on eraisiku nimel, siis kas seda saab hiljem ka loodava ettevõtte nimele kanda? Millise soetusmaksumusega?
Tere, Jane!
Eraisikuna omatud korteri saab alati hiljem ettevõttele edasi müüa. Seda, mis maksumusega läheb juba põnevaks – peaks justkui turuhinnaga, samas omanik võiks justkui tasuta… eks tõde kuskil seal kahe vahel ja sõltub sellest, kuidas suudad õigustada tehingut.
Kuna hetkeplaan sellised B klassi 2-toalised, siis nende hinnad on seal 65-75k vahemikus.
Tere Kristi,
Kui ettevõttel pole piisavalt raha eraisikult korteri ostmiseks (samas tahaks korter ettevõtte alla viia), kuidas oleks kõige õigem toimetada? Kas on raamatupidamislikult korrektne fikseerida ostu-müügi hind (turuhind, nt tellida ka hindamisakt), mis oleks edaspidi ettevõttel nt pikaajalise intressita laenuna eraisikult?
Tänan ja häid pühi.
Tere, Olesja!
Võimalik, et ettevõte ostab sult järelmaksuga korteri kui ei jaksa kohe välja osta ega laenu ei saa.
Omanikuna võid laenata oma ettevõttele kasvõi 0%-ga raha sisse.
Aitäh, Kristi! Jälgin Sind suure huviga ja ammu. Ise tegelen investeerimisega aastast 2012, aga õpin Sinu blogist ikka ja jälle midagi uut juurde, eriti maksude optimeerimise ja seadusandluse teemadel. Nüüd lisandus ka iduettevõtete teema, mis on minu jaoks uus, aga tahaks seal ka kätt proovida. Seda kajastab palju ka Madis Müür, aga Sinu vaade ja lähenemine sobib minu strateegiaga paremini kokku. Suur tänu, et oled kena eeskuju meile ja edu!
Tere. Kas “jõnksu” all kv- s eeldasite ülespoole jõnksu tänu rahatrükile ja lõpuks inflatsiooni saabumisele või lihtsalt Helsingiga sulandumist elatustasemega?
Lühikeses plaanis ootasime jõnksu allapoole.
Tere!
Minu vana ja haige sugulane tahab enda korteri mulle kinkida, vastutasuks on lepingusse kirjutatud, et mina pean elu lõpuni tema hooldamise tagama. Ühtlasi olen investeerimishuviline. Enda üürikinnisvarani pole veel jõudnud, kuid tulevikus kaaluksin ka korterite lisaks soetamist.
Kas sellisel juhul tasuks see praegu saadav korter ennatlikult ettevõtte nimele vormistada (enne tuleks ettevõte muidugi teha)? Saan aru, et eriti mitme korteri üürimine eraisiku alt ei ole maksutõhus. Kui aga juhtub, et jään muude varaklasside juurde, siis kas oleks mõeldav, et ettevõte haldab ühte korterit (ja lisas mõtlen, et enda ühisrahastused ja aktsiad võiks ettevõtte alla viia).
Ette tänades,
V.S.
Tere!
Kinkelepingutega tuleb väga ettevaatlik olla – kinkelepingu võib näiteks tänamatuse tõttu üles öelda! Kas on mingi põhjus, miks ei ole mõistlik testamenti teha – kas on potentsiaali, et keegi siinkohal vaidlustaks sellise tehingu? Üldiselt kui inimesuhted on head, siis on head… kui enam ei ole head, siis kinkelepingut ei peeta väga heaks formaadiks (eriti kui keegi kolmas osapool tahab vaidlustama tulla).
Ka realistliku koha pealt – kirjutad, et vana ja haige sugulane – kas oled sellise tehinguga nõus kui sugulane elab veel 30 aastat või juhtumisi vajab väga kallist meditsiinilist abi, mille eest võtad kohustuse vastutada? Tasub väga ettevaatlikult plussid-miinused läbi kaaluda. On olemas ka kolmas variant – pärimisleping, sinna saab samamoodi hooldamiskohustuse sisse kirjutada.
Enne kui korterit reaalselt üürile annad otseselt vahet pole selle ettevõtte alla viimise suhtes. Kinkelepingu ja pärandiga on mõlema puhul objekt sul 0-soetusmaksumusega, ehk kui ettevõttele müüa tahad tuleb 20% müügihinnalt tulumaks. Teine variant anda ettevõttele kasutada võib olla siinkohal optimaalsem kui lõpuks üürile andmiseks läheb.
Tere!
Põhjus kinkelepinguks seisneb selles, et sugulane on 89-aastat vana, parandamatult haige (vajab hooldekodu, võib mõned aastad veel elada). Mina olen talle ainus sugulane, kellega ta suhtleb, lapsi tal pole. Kuna ta on liikumisvõimetu, siis vajab hooldekodu ja arstid ütlesid, et omal jalal liikuma ta enam ei saa.
Asi on selles, et tema pension on 400 EUR ja natuke peale, hooldekodu (ta on korralikus hooldekodus, kus tingimused on head) maksab aga veidi üle 1000 EUR. Seega tulevad käärid pea 600 EUR. Ise ta üürile andmisega tegeleda ei taha ja ei suuda. Leping ongi selline, et saan korteri enda nimele, üürist tahaks mingi 250-300 EUR saada kaetud, ülejäänu hooldekodu tasu katan omavahenditest, nagu olen seda juba teinud mõnda aega teinud. Peaks ju aus tehing olema, teise poole õigused saavad sinna sisse kirjutatud ja olen piisavalt enesekindel oma finantstervise suhtes, et see kohustus endale võtta.
Kas teoorias on selline variant ka olemas, et kinkeleping tehakse kohe ettevõtte nimele? Või siis pole ikka 20% maksust üldse pääsu?
Ette tänades,
V.S.
Tere!
Hea kuulda, et olukord selge, jah sellisel puhul kindlasti on vanemal sugulasel selge pilt, et mis toimub. Tema sinu ettevõttele kinkida asju ei saa. Võib kinkida sulle eraisikuna ja siis sina ise saad ettevõtte kasutusse anda. Ilmselt riski, et sugulane selle tagasi võtaks sulle ei ole, seega võid kohe ettevõtte alt hakata välja üürima.
Tere
Kui korter on ettevõtte nimel või eraisikul antud (oma) ettevõttele väljaüürimiseks, siis kuidas käib kommunaalide tasumine? Kogun üüritulu+kommunaalid firma arvele ning võin firma arvelt kommunaalid edasi kanda korteriühistule? Sellega mingit maksustamist ei kaasne?
Tere, Anu!
Jah täpselt nii, kommunaaliarve tuleb sulle, sa esitad edasi üürnikule vastavas summas. Maksustamist sealt vahepealt ei tule, firma ju haldaja.
Tere, Kristi!
Mul on korter (eraisik), mida ma tahan üürile anda ettevõtte kaudu.
1.)Milline oleks õige viis seda korterit ettevõtte nimele kanda?
Kas ma võin lihtsalt teha OÜ selleks, et minu korterit üürile anda?
2.)Kas pangalaenu all oleva korterit on võimalik ettevõtte nimele kanda?
Aitäh!
Tere, Andrei! Kui korter eraisiku nimel, siis on võimalik sõlmida ettevõtte ja sinu vahel selline asi nagu tasuta kasutamise leping – sinu ettevõte võtab korteri halduse sinu käest üle. Üürnikud maksavad ettevõttele üüri ja ettevõte kannab korteriga seotud kulud. Nii on siis võimalus firmasse rahavoogu tekitada ja edasisteks investeeringuteks raha koguda ja tulevikus kui korteri nt ettevõttele müüd siis edasi hallata. Kui sul on korteril laen peal, siis seda ettevõtte nimele kuidagi ilma laenu ära maksmata ei saa, samuti ei saa ettevõte sinu eest seda laenu tasuda. Seetõttu paljud tegutsevad esimese üürikorteri puhul just selle tasuta kasutamise lepingu formaadi põhjal.
Tere Kristi,
Soovin õnne aasta investori tiitli puhu ja väga hea raamatu oled kirjutanudl! Kuna kolin ära siis minul sama plaan nagu Andreil juba teostamisel ja tekkis küsimus, et kuidas enamlevinud variandina seda eraisiku laenumakset teenindatakse kui ettevõte ei saa katta seda? Kas siis eraisik maksab oma kodulaenu rõõmsalt edasi ja hakkab lihtsalt ettevõtte kontole investeerimiseks raha tekkima? Aga ma näiteks üürin uue korteri odavamalt ja ei soovi ilmselt mingi hetk nö kahe korteri eest maksta, siis kuidas toimetada võiks? Juhatuse liikme tasu endale välja maksta või ikkagi anda ettevõttele tasu eest korter kasutada, et toetada kodulaenu teenidnamist? Aitäh kui leiad aega selgitada ja mõtteid jagada.
Tervist, Henri!
Aitäh! Eraisiku laenumaksega jah. 1) Eraisik maksab ise kui jaksab. 2) Ettevõte maksab dividendi välja nii palju kui vaja ja sellest katad. Ülejääk kõik jääb firma kontole, et seda seal reinvesteerida.
Selge! Suur tänu info eest!
Väga huvitav ja kasulik blogi, hakkan jälgima. Aitäh, et jagate oma kogemusi
Tere Kristi. Väga hea blogi! Mis võiks olla eelised üürikorteri ostmine ettevõtte alla vs eraiskuna ja tasuta kasutamise leping ettevõttele ? Hiljem eraisikuna müügilt tulumaks ja laenutingimused firma vs eraisikuna erinevad, kas veel midagi?
Tere, Kaia! Eraisikuna ei saa vara hiljem normaalselt müüa – maksuvaba on ainult oma kodu müük. Pikaajalise portfelli ehitamisel on see väga suur probleem. Lisaks ei saa ühel hetkel eraisik enam rohkem laenu peale normaalsetel tingimustel (eriti kui firma kortereid haldab), ettevõttel reeglina seda probleemi pole.
Suured tänud Kristi, arusaadav!
Tere. Tekkis küsimus seoses teie lausega: “Eraisikuna ei saa vara hiljem normaalselt müüa – maksuvaba on ainult oma kodu müük”.
Kas pole nii, et maksuvaba on see osa, mis oli algne soetushind, kuna soetuseks kasutatud raha oli juba nagunii eraisikul maksustatud. Ehk eraisik peab maksma korteri müügi korral ainult korteri hinnatõusust tuleneva kasumi pealt tulumaksu. Kui hind müügi ajaks pole tõusnud, ei toimu ka mingisugust maksustamist.
Tere, Paul!
Maksuvabalt saad müüa korra 2a jooksul oma kodu. Sellest kui rohkem kinnisvara müüd, siis jah on maksustamise loogika, et tulumaks tuleb tasuda müügihind-tõestatud parendamiseks tehtud kulud – ostuhind. Mida kauem aga kinnisvara hoida, siis seda suuremaks see ostu-müügi vahe käriseb ja seda suuremaks ka tulumaksukohustus. Lisaks kõik notari jms kulud ka veel lisakuluna otsa, mida eraisik ei saa minu teada maha arvestada. Igatepidi kehv diil.
Tere. Mis selliste investeerimislaenude pikkus ka on?
Kui üks korter enda oma ja teine korter 100% laenuga., siis 10a, 4.5% puhul läheb 10 a. jooksul mõlema korteri üüritulu 100% pangale, millega 2. korter välja ostetud saab.
Tere, Avo! Kas mõtled neid, mis meil sisse võetud? Need reeglina 2-3a, sest plaanime neid kasutada eelkõige kuni pangalt parema diili saame. Pankade puhul üldiselt 10a laen 5a graafikuga tavapärane lahendus (30-50% sissemakse, sõltub kliendist).
Tervist!
Kas ma saan õigesti aru, et pikaajalisel üürimisel ei teki KM kohustust. Küll aga kui on tegu lühiajalise üüriga (päev kuni nädal) siis tekib km kohustus ja oleks kasulikum eraisikuna üürida?
Tere, Sirle!
Lühiajalisel üüril on jah KM lisatud. AGA, arvesse tuleb võtta ka seda, kas KM kohustuslase piir – 40K aastas täis tuleb.
Tere!
Väga huvitav teema! Ostsin eraisikuna laenuga korteri ja plaanin selle tasuta OÜ kasutusse anda. Kas ma korteri remondi saan firma kuludesse kanda?
Tere!
Siinkohal vaadatakse veidi teravama pilguga asja aga kui korter pikemas plaanis ettevõtte hallata, siis muidugu võib firma kanda remondikulud. (Ei tohiks teha nii, et annad kasutusse, siis remont teha ja siis kohe kuu aja pärast kasutusest ära, siis kohe tekib küsimus, et miks firma maksis). Muidu täiesti tavapärane, et korra 5-10a jooksul korter remonti vajab ja seal probleeme ei tohiks tekkida. Soovitus dokumenteerida piltidega ka tehtud tööd kui kunagi kellelgi küsimusi on.
Tere! 🙂 Kas Kredexi käendus on mõistlik pikemas perspektiivis ja kui ei, siis miks? Kunagi vist lugesin ühte su kommentaari kuskilt, et lõppkokkuvõttes tuleb selle kasutamine kallim, kui ilma Kredexi abita täiemahuline sissemakse teha kinnisvara soetamisel. Midagi sellist, et võidad küll väiksema sissemaksu arvelt, aga sellest tulenevalt on suurem intress või ebasoodsamad tingimused lepingus? Millistest teistest nüanssidest peaks teadlik olema kui kodulaenu võtta Kredexi käendusega? Suured tänud ette!
Hei, Põnts!
Ega siin tuleb arvutada lihtsalt võrdlusmomendiks. Kredexi kasutamine võib tähendada kallimat intressi tõesti. Lisaks on Kredexi puhul teatud tasu, mida selle kasutamise eest maksma pead (vist oli 3% käenduse suurusest). Lisaks Kredex päris kõiki objekte ei käenda ka, seal oma tingimused kui suur käendus olla saab ja milline objekt. Lisaks ei tohi Kredexi käendusega ostetud objekti välja üürida, see on oluline nüanns, mida paljud ei tea! Enamikule siiski Kredex täitsa mõistlik, kui vaja 10K lisaks kokku koguda vs 3% maksta 10K käendamiselt, siis enamik säästavad üürilt suurema summa kokkuvõttes kui Kredexiga seotud kulutused.
Aitäh! 🙂
Tere!
Kõvasti põnevat lugemist siin blogis 🙂 Kust alates peaks teie kinnisvaraportfell plaanide kohaselt omadega plussi jääma – kas 10 korterist? Pikaajalise üürimise puhul pole üüritulu ju teab mis suur, aga kahtlustan, et lühiajalist üürimist (Airbnb vms) pole te tahtnud ette võtta sellepärast, et sellega on väga palju tööd. Mida soovitaksite juhul, kui 1 korralik korter olemas, laenuga koormamata, praegu eraisikuna välja üüritud – kui teha ettevõte ja korter sellele müüa, siis ega isegi korteri tagatisel ja laekuva üüritulu rahavoogu arvestades ikkagi ilmselt pangast nii palju laenu ei saaks, et järgmist korterit osta. Peab siiski olema ka vaba raha, mida ettevõtmisse kaasata, eks?
Tere, Mari!
No “plussi” jääb ta ikka kiiremini, on juba praegu rahavoo positiivne ettevõtmine 🙂 Tootlus aga ajas loodetavasti ikka suureneb võrreldes praegusega. Selleks, et halduri kasutamist mõtlema hakata peab jah olema laenud pangalaenudeks ümber finantseeritud ja ca 10 korterit, et piisav üüritulu. Pikaajalise üüri puhul ei ole tulu ka megaväike, lihtsalt peab omakapitali tootlust laenuga suurendama. Kui leiaks ägeda korteri kaaluks ka airbnb lisamist aga seda kohe halduri abil, sest meil kellelgi poleks igapäevaseks tegutsemiseks aega. Ühe korteri pealt kahele minnes jah, ainult selle üüritulu pealt laenu ilmselt ei saa, pank peab liiga riskantseks, aga esimese laenu puhul peab 50% sissemaksega niikuinii arvestama.
Aitäh vastuse eest! Kuivõrd on teie kogemuse kohaselt laenu saamisel abiks tagatis (esimesele korterile hüpoteek seada)? Kindlasti rumal küsimus, aga ma pole kunagi ettevõttele laenu võtnud 🙂 Kui esimese korteri turuväärtus on ca 70K (ja üür laekub ka stabiilselt), siis kas selle tagatisel oleks šanssi ca 30K laenu saada (ilmselt siis nii, et 15K tuleb sisse maksta)? Või pole sellises olukorras mõtet panga poole pöördudagi ja tuleks otsida keegi hea inimene FFF kategooriast?
Jah, väikese laenu puhul on kõrvalkulud, mis pangaga tekivad (hindamisakt, lepingutasu) nii suured, et tegelikult FFF isegi kõrgema intressiga on odavam. Alla 25K-30K ei hakkaks pangalaenuga ilmselt võimlemagi. Kuigi eks omaette boonus võib olla see, et tekitad makseajalugu jooksevalt ja sellel ka omaette väärtus. Siiski tasuks veidi testida, et mis võiks olla max summa, mis olemasoleva vara lisatagatiseks andes võiks laenu saada, keeruline ennustada pankade praegust riskitaluvust. Niikuinii selle esimese laenu saamine alati kõige suurem jauramine.
Tere
Paar küsimust firma ja laenusaamise kohta.
Nagu aru saan, tegite uue firma. Soetasite kolm korterit ja tekkis passiivne rahavoog. Kas pangale piisas laenu andmiseks ainult 3 yyritulust? Kad ei hakatud jahuma miks ei ole palgakulu? Kas firmal on nn ka muu rahavoog?
Tere, Siim!
Laenu taotlemise hetkeks oli firmal 5 korterit (neljal rahavoog jooksis, viies oli üürileandmisel). Ei uuritud midagi palgatulu kohta, üür ju päris tüüpiline passiivne tuluallikas. Firmal muud rahavoogu ei ole.
Tere,
Kui eraisikuna anda tasuta lepinguga korter ettevõttele hallata, kas siis kui ma nt 10 aasta pärast eraisikuna oma korterit müün, kas siis midagi muutub maksustamisel? Või saan seda korterit müüa maksuvabalt? Eeldusel, et 2a jooksul pole ma midagi müünud
Tänan,
Tere,
Kui eraisikuna anda tasuta lepinguga korter ettevõttele hallata, kas siis kui ma nt 10 aasta pärast eraisikuna oma korterit müünm kas siis midagi muutub maksustamisel? Või saan seda korterit müüa maksuvabalt? Eeldusel, et 2a jooksul pole ma midagi müünud.
Tänan
Tere, Riina!
Mõjutajaks ei ole mitte see, et ettevõte haldas vaid otstarve. Maksuvabalt saad müüa ainult oma kodu. Kui korter on vahepeal olnud üüril (kas eraisikuna välja antud või ettevõttena), siis tuleb selle kinnisvaraobjekti pealt müües tasuda tulumaks.
Tere Kristi,
Mul on selline küsimus, nimelt kui soov on enda kui eraisiku alt kirjutada firma nimele ntx 3 korterit, siis kuidas seda oleks kõige mõistlikum teha? Elukaaslane panustab rahas ettevõttesse sama palju, sealt edasi kasvatame OÜ-d KV-d juurde soetades ja välja üürides. Lugesin eelpool soovitust, et anda ettevõttele kortereid hallata… Eesmärk on aga ettevõtte suurust kasvatada nii vara kui käibeid, et oleks ming hetk laenukõlbulik (lõppeesmärk 20 ühikut). Kuna lisa korterite ostmiseks naguinii alustaval ettevõttel suurt rahavoogu ja vaba raha pole, ja kuna laenu saamiseks peaks olema ca 50% ntx omafin, siis kas kõik see, mida ma ettevõttesse selle kasvatamise eesmärgil ise panen, kas suurendan sellga siis omakapitali? olgu selleks siis kinnisvara või raha. Kas selline lahendus oleks üldse reaalne ja mõistlik? Ka teie puhul, kui panustate rahaliselt ise uue korteri soetamiseks, siis kuidas seda vormistate? On see ettevõttele antud laen? Või suurendate omakapitali? Või miski muu?
Suurimad tänud ette,
Auli
Tere, Auli!
Kõige mõistlikum on tõenäoliselt alguses jah hallata kuni tekib laenukõlbulikus ja siis müüa. Müügiks mitu varianti, võid teha järelmaksuga või omanikulaenu anda firmasse sisse ja nii finantseerida. Reaalsuses tuleb excel ette võtta ja variandid läbi arvutada, see et tegutsete kahekesi siis on vaja natukene riske ka hallata.
Omanikulaenu loeb pank jah omakapitaliga võrdseks – omanikulaen allutatakse pangalaenule kui pangalaenu saad, ehk ei tohi seda tagasi endale maksta enne kui pangalaen teenindatud.
Tere,
Küsimus – kuidas kajastate korterite väärtust ettevõttes?
Firma peaks kinnisvara üldjuhul kajastama raamatupidamises õiglases väärtuses, õiglast väärtust tohib hinnata sisuliselt ainult sertifitseeritud hindaja. Teiselt poolt tundub ebamõistlik iga aasta maksta suur osa 1 kuu üürist hindajale – mõjutab ikka oluliselt tulusust.
Tere!
Lubatud ka soetusväärtust kasutada.
https://pilvebyroo.ee/mida-peaks-teadma-investeeringute-raamatupidamisest/#4
Tere, mul on ka samasse teemasse küsimus. Siin on kirjeldatud juhtumeid, kus on juba korras korter ja see üüritakse välja. Mul on aga endale (eraisikuna) kuuluv kinnisvara, mille juures on vajalikud põhjalikud investeeringud, et asi väljarentimiseks korda saada. Kui anda korter tasuta pikaajaliselt firmale üürile, siis on ilmselt õigustatud ka remondikulude kandmine firma arvele.
Sellega seoses kaks küsimust: esiteks, kas siin oleks hoopis mõistlikum vormistada korter firma nimele ja kui, siis miks? (Laiemalt – miks üldse peaks eraisiku korteri firma nimele vormistama, kui ei ole vaja firma laenuvõimet kasvatada?)
Teiseks, tegu on vana korteriga – kas siin on mingi võimalus tehtud kulutustelt KM tagasi saada?
Suurimad tänud juba ette!
Tere, Atko!
Kuna elukondlik kv läheb välja ilma km-ita ei saa ka sisendkm-i tagasi. Kui sul pole vaja laenuvõimet tõestada siis ei ole otseselt vaja firma nimele kolida. Mängib see, et kas tahad tulevikus vara müüa – eraisikuna on see tulumaksuarve ajas ainult kasvav.
Tere Kristi!
Väga informatiivne postitus, suured tänud sulle selle eest!
Kas pangad 2-3 majandusaasta aruannet ei soovi näha enne laenu andmist?
Olen ettevõtja (üksi) ja käive 2020 aastal oli ca 90k millest kasum 75k, see oli praktiliselt esimene tegutsemisaasta, alustasin 10.2019. Olen ka ise pikalt kinnisvarainvesteeringute peale mõtlenud, aga olin arusaamal, et laenu ei anta enne paari aasta majandusaasta aruannet.
Tere, Rasmus!
Eks iga asjaga annab rääkida – meil esimest majandusaasta aruannet ei olnud, firma oli 1a tegutsenud alles. Aga pank võtab arvesse seda, et kas taotlejatel on tausta mujal – meil olid endal erinevaid ettevõtteid enne ka olnud. Igal reeglil on erandeid ja kui rahavood kannatavad ja riski hinnatakse piisavaks, siis saab ka pangale jutule.